Kira Artışında Konut, Çatılı ve Çatısız İşyeri Ayrımı: Hangi Kurallar Geçerli?
Kira artış oranı değerlendirilirken öncelikle kiralananın hukuki niteliği belirlenmelidir. Çünkü Türk Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyeri kiraları için öngörülen özel koruyucu hükümler, her kira ilişkisine aynı şekilde uygulanmaz.
Konut kiraları ile çatılı işyeri kiralarında, yenilenen kira döneminde yapılacak artış kural olarak TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını aşamaz. Bu nedenle ev, daire, ofis, büro, dükkan, mağaza, kapalı depo, klinik veya benzeri çatılı işyerlerinde kira artışı yapılırken TBK m. 344’teki yasal üst sınır dikkate alınmalıdır.
Buna karşılık çatısız işyeri kiralarında durum farklıdır. Açık otopark, arsa, açık depo sahası veya benzeri nitelikteki kiralamalarda, kiralanan yer konut veya çatılı işyeri niteliğinde değilse TBK m. 344’teki TÜFE sınırı doğrudan uygulanmayabilir. Bu tür kira ilişkilerinde kira artış oranı öncelikle taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine ve genel kira hükümlerine göre değerlendirilir.
Bu nedenle “ev sahibi en fazla TÜFE kadar zam yapabilir” şeklindeki ifade, esasen konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından geçerlidir. Her somut olayda kiralanan yerin konut mu, çatılı işyeri mi yoksa çatısız işyeri/adi kira ilişkisi kapsamında mı kaldığı ayrıca incelenmelidir.
Kiracılar ve ev sahipleri için 2026 yılında geçerli TÜFE sınırı, 5 yıl sonrası kira tespiti davaları ve kira hukukunda tarafların hakları nelerdir?
Son dönemde kira uyuşmazlıklarında en sık karşılaşılan sorulardan biri şudur: “Ev sahibim kirayı çok yüksek bir tutara çıkarmak istiyor, bunu kabul etmek zorunda mıyım?”
Kira bedellerindeki artış, özellikle büyükşehirlerde ve konut talebinin yoğun olduğu bölgelerde hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından ciddi uyuşmazlıklara neden olmaktadır. Bir tarafta mevcut kira bedelinin çevredeki yeni kiralara göre düşük kaldığını düşünen ev sahipleri, diğer tarafta ise yasal sınırın üzerinde kira artışıyla karşı karşıya kalan kiracılar bulunmaktadır.
Kira hukukunda temel kural açıktır: Ev sahibi, kira bedelini tek taraflı olarak ve istediği oranda artıramaz. Kira artışının hangi oranda yapılabileceği; kira sözleşmesinin başlangıç tarihine, sözleşmedeki artış hükmüne, kira ilişkisinin kaç yıldır devam ettiğine ve Türk Borçlar Kanunu’ndaki sınırlamalara göre belirlenir.
2026 yılı bakımından konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı yönünden esas alınan temel ölçüt, TÜFE’nin on iki aylık ortalamasıdır. Mayıs 2026 dönemi için TÜİK tarafından açıklanan TÜFE on iki aylık ortalaması %32,43 olduğundan, kira sözleşmesi Mayıs 2026’da yenilenen bir kiracı bakımından uygulanabilecek artış oranı kural olarak bu oranı aşamaz. TÜİK’in Nisan 2026 verilerinde on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı %32,43 olarak açıklanmıştır.
Burada özellikle belirtmek gerekir ki, kira sözleşmesinde daha yüksek bir artış oranı yazıyor olması, ev sahibinin her durumda o oranı uygulayabileceği anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
2026 Mayıs Ayı İçin Kira Artış Oranı Nedir?
Mayıs 2026 bakımından kira artışında dikkate alınacak oran %32,43’tür. Bu oran, TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına göre belirlenmektedir.
Örneğin mevcut kira bedeli 10.000 TL ise, Mayıs 2026 döneminde yasal artış oranına göre yeni kira bedeli yaklaşık 13.243 TL olacaktır. Mevcut kira bedeli 20.000 TL ise yeni kira bedeli yaklaşık 26.486 TL olacaktır.
Bu hesaplama, kira sözleşmesinin Mayıs 2026’da yenilendiği durumlar bakımından geçerlidir. Kira sözleşmesinin yenilenme ayı farklıysa, o ay bakımından açıklanan TÜFE on iki aylık ortalama oranı dikkate alınmalıdır. Bu nedenle her kira ilişkisinde önce sözleşmenin başlangıç tarihi ve yenileme dönemi tespit edilmelidir.
Ev Sahibi TÜFE Oranından Fazla Zam İsteyebilir mi?
Ev sahibi, kiracıdan TÜFE oranının üzerinde zam talep edebilir; ancak kiracı bu talebi kabul etmek zorunda değildir. Hukuken önemli olan nokta, ev sahibinin böyle bir talepte bulunması değil, bu talebin kiracı yönünden bağlayıcı olup olmadığıdır.
Kural olarak konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık kira artışı, TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını aşamaz. Dolayısıyla Mayıs 2026’da yenilenen bir kira sözleşmesinde ev sahibi %50, %70 veya %100 oranında artış talep etse dahi, kiracı yasal sınır olan %32,43 üzerinden kira bedelini hesaplayarak ödeme yapabilir.
Uygulamada bazı ev sahipleri “Bu kiraya oturamazsın”, “Ya bu bedeli kabul edersin ya çıkarsın” veya “Çevredeki kiralar bu seviyede” şeklinde beyanlarda bulunabilmektedir. Ancak bu tür beyanlar tek başına kiracının tahliye edilmesi sonucunu doğurmaz. Kiracının tahliyesi ancak kanunda öngörülen sebeplerin varlığı halinde ve usulüne uygun hukuki süreç işletilerek mümkün olabilir.
Sözleşmede Daha Yüksek Artış Oranı Yazıyorsa Ne Olur?
Kira sözleşmelerinde zaman zaman “her yıl %50 artış yapılacaktır”, “kira bedeli en az %60 oranında artırılacaktır”, “rayiç bedele göre artış yapılacaktır” veya “ev sahibinin belirleyeceği oranda zam uygulanacaktır” gibi hükümler yer alabilmektedir.
Bu tür hükümler, TÜFE on iki aylık ortalama oranını aştığı ölçüde kiracı aleyhine uygulanamaz. Başka bir ifadeyle, sözleşmede yüksek bir oran yazması kiracının mutlaka o oranı ödemek zorunda olduğu anlamına gelmez.
Örneğin sözleşmede yıllık kira artış oranı %60 olarak belirlenmiş olsun. İlgili yenileme döneminde TÜFE on iki aylık ortalaması %32,43 ise, uygulanabilecek artış oranı kural olarak %32,43 ile sınırlıdır. Sözleşmedeki %60 oran, yasal sınırı aşan kısmı bakımından geçerli sonuç doğurmaz.
Bu nedenle kiracının yalnızca sözleşmede yüksek oran yazıyor diye hukuken geçerli olmayan bir artışı kabul etmesi gerekmez. Ancak uyuşmazlık çıkması halinde kira sözleşmesi, ödeme dekontları ve taraflar arasındaki yazışmalar birlikte değerlendirilmelidir.
Kiracı Yasal Artışı Yapıp Ödeme Yaparsa Temerrüde Düşer mi?
Kiracı, kira bedelini yasal artış oranına göre hesaplayarak ödemeye devam ediyorsa, sırf ev sahibinin daha yüksek kira talebini kabul etmediği için temerrüde düşmüş sayılmaz. Burada dikkat edilmesi gereken husus, kiracının eski kira bedelini aynen ödemeye devam etmemesidir.
Kiracı, yeni kira döneminde yasal artış oranına göre hesaplanan kira bedelini ödemelidir. Hiç artış yapılmadan eski kira bedelinin ödenmesi, ev sahibi tarafından eksik ödeme iddiasına konu edilebilir. Bu nedenle kiracı, ilgili ay için açıklanan yasal kira artış oranını dikkate almalı ve yeni kira bedelini buna göre hesaplamalıdır.
Ödemelerin banka aracılığıyla yapılması önemlidir. Ödeme açıklamasında “Mayıs 2026 konut kira bedeli” veya ilgili ay belirtilerek “kira bedeli” ifadesinin yer alması, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat bakımından faydalı olacaktır.
Elden ödeme yapılması, açıklamasız para gönderilmesi veya kira dışındaki ödemelerle kira bedelinin birbirine karıştırılması, ileride ciddi ispat sorunlarına yol açabilir.
Ev Sahibi Bu Kirayı Kabul Etmezse Ne Yapılmalı?
Ev sahibi, kiracının yasal artış oranına göre yaptığı ödemeyi kabul etmeyebilir veya banka hesabını kapatabilir. Böyle bir durumda kiracının ödeme iradesini ispat edebilmesi önemlidir.
Kiracı, mümkünse daha önce ödeme yaptığı banka hesabına açıklamalı şekilde ödeme yapmaya devam etmelidir. Hesap kapanmışsa veya ödeme iade ediliyorsa, kiracı hukuki destek alarak tevdi mahalli tayini gibi yollara başvurabilir. Amaç, kiracının kira ödeme borcunu yerine getirmek istediğini ve temerrüde düşmemek için gerekli özeni gösterdiğini ortaya koymaktır.
Bu noktada her somut olay ayrı değerlendirilmelidir. Çünkü kira bedelinin hiç ödenmemesi, eksik ödenmesi, yanlış kişiye ödenmesi veya açıklamasız gönderilmesi gibi durumlar farklı hukuki sonuçlar doğurabilir.
5 Yılı Dolduran Kiracılar Bakımından Durum Farklı mı?
Kira ilişkisinin beş yılı doldurması halinde konu daha farklı değerlendirilir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli, yalnızca TÜFE oranı ile sınırlı şekilde değil; kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi dikkate alınarak mahkeme tarafından belirlenebilir.
Bu noktada uygulamada sık yapılan hata şudur: Ev sahibi, kira ilişkisi beş yılı doldurdu diye kendi başına rayiç kira belirleyebileceğini düşünmektedir. Oysa beş yılın dolması, ev sahibine kirayı tek taraflı olarak istediği seviyeye çıkarma hakkı vermez. Beş yılın dolması, kira tespit davası yoluyla mahkemeden yeni kira bedelinin belirlenmesini isteme imkânı sağlar.
Mahkeme bu davada taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini, taşınmazın niteliğini, büyüklüğünü, konumunu, eski kiracı olma durumunu ve hakkaniyet ilkelerini birlikte değerlendirir. Genellikle bilirkişi incelemesi yapılır ve kira bedelinin hangi seviyede olması gerektiği yargılama sonucunda belirlenir.
Dolayısıyla beş yılı dolduran kiracı bakımından da ev sahibi “Artık kira şu kadar oldu, ödemezsen çık” diyerek doğrudan sonuç alamaz. Taraflar anlaşamazsa çözüm yolu kira tespit davasıdır.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Gündeme Gelir?
Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin emsal kiralara göre düşük kaldığı durumlarda kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi için açılan davadır. Bu dava özellikle uzun süredir aynı taşınmazda oturan kiracılar bakımından gündeme gelmektedir.
Kira tespit davasında zamanlama önemlidir. Yeni kira döneminden en az otuz gün önce dava açılması veya kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulması, mahkemece belirlenecek kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağı bakımından önem taşır.
Bu nedenle ev sahibinin kira tespit davası açmadan önce kira sözleşmesinin başlangıç tarihini, yenileme dönemini, önceki artışları, mevcut kira bedelini ve bölgedeki emsal kira bedellerini dikkatle değerlendirmesi gerekir.
Kiracı bakımından ise dava açılmış olması tek başına kiracının derhal mahkemenin belirleyeceği düşünülen bedeli ödemesi gerektiği anlamına gelmez. Mahkeme tarafından yeni kira bedeli belirlenene kadar mevcut hukuki durum ve yapılan ödemeler somut olaya göre değerlendirilir.
Ev Sahibi Yüksek Zam Nedeniyle Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Ev sahibinin yüksek zam talep etmesi ve kiracının bunu kabul etmemesi, tek başına tahliye sebebi değildir. Kiracının tahliyesi ancak kanunda belirtilen sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.
Örneğin kiracının kira bedelini ödememesi, iki haklı ihtara sebebiyet vermesi, geçerli bir tahliye taahhüdünün bulunması, kiraya verenin veya yakınlarının gerçek ve samimi konut ihtiyacının olması, taşınmazın esaslı onarım veya yeniden inşa gerektirmesi gibi durumlarda tahliye davası gündeme gelebilir.
Ancak yalnızca “kiracı düşük kira ödüyor” veya “kiracı istenen zammı kabul etmedi” gerekçesiyle doğrudan tahliye mümkün değildir. Bu durumda ev sahibi, şartları varsa kira tespit davası açabilir; fakat kira tespit davası ile tahliye davası birbirinden farklı hukuki yollardır.
Kiracının Dikkat Etmesi Gerekenler
Kiracı, yüksek kira artışı talebiyle karşılaştığında öncelikle kira sözleşmesini incelemelidir. Sözleşmenin başlangıç tarihi, yenileme ayı, artış hükmü ve kira ilişkisinin kaç yıldır devam ettiği belirlenmeden sağlıklı bir değerlendirme yapılamaz.
Kiracı, yasal artış oranını doğru şekilde hesaplamalı ve kira bedelini düzenli olarak ödemeye devam etmelidir. Kira bedelinin hiç ödenmemesi veya eksik ödenmesi, ev sahibine farklı hukuki yollar açabilir.
Taraflar arasındaki yazışmalar mümkün olduğunca yazılı yapılmalıdır. WhatsApp mesajları, ihtarnameler, banka dekontları ve kira sözleşmesi ileride delil olarak kullanılabilir. Ev sahibinin sözlü olarak yüksek zam istemesi karşısında kiracının tamamen sessiz kalması yerine, yasal sınırı aşan artışı kabul etmediğini uygun bir dille bildirmesi daha sağlıklı olacaktır.
Ev Sahibinin Dikkat Etmesi Gerekenler
Ev sahibi bakımından da sürecin doğru yürütülmesi önemlidir. Kira bedelinin düşük kalması tek başına ev sahibine sınırsız zam hakkı vermez. Kira ilişkisinin beş yılı doldurup doldurmadığı, kira sözleşmesinin yenileme dönemi, kiracıya bildirim yapılıp yapılmadığı ve dava açma süresi birlikte değerlendirilmelidir.
Ev sahibinin usulsüz baskı yapması, kiracının eve girişini engellemesi, kilit değiştirmesi, abonelikleri kapatmaya çalışması veya kiracıyı fiilen çıkarmaya yönelik davranışlarda bulunması hukuka aykırı sonuçlar doğurabilir.
Kiraya verenin talebi haklı olsa dahi bunun kanuni yollarla ileri sürülmesi gerekir. Aksi halde haklı bir kira artışı talebi dahi yanlış yöntem nedeniyle hukuki sorunlara dönüşebilir.
2026’da %25 Kira Artış Sınırı Devam Ediyor mu?
Konut kiralarında uygulanan %25 artış sınırı geçici bir düzenlemeydi ve bu düzenleme sona ermiştir. 2026 yılı itibarıyla kira artışında genel sistem, TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına göre belirlenen yasal sınır üzerinden uygulanmaktadır.
Bu nedenle 2026 yılında kira artışı hesaplanırken “%25 sınırı hâlâ devam ediyor mu?” sorusunun cevabı hayırdır. Artık her ay TÜİK tarafından açıklanan TÜFE on iki aylık ortalama oranı dikkate alınmaktadır.
Sonuç;
2026 yılında ev sahipleri kira bedelini istedikleri oranda artıramaz. Mayıs 2026 bakımından yasal kira artış oranı %32,43 olup, kira sözleşmesi bu dönemde yenilenen kiracılar açısından kural olarak bu oranın üzerinde artış yapılamaz.
Ancak kira ilişkisinin beş yılı doldurması, kira bedelinin emsal değerlere göre düşük kalması, kiracının kira bedelini eksik ödemesi veya tahliye sebebi oluşturabilecek özel durumların bulunması halinde konu ayrıca değerlendirilmelidir.
Kira uyuşmazlıklarında en sık yapılan hata, tarafların yalnızca kendi haklılık duygusuyla hareket etmesidir. Oysa kira hukukunda doğru sonuca ulaşmak için kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, yenileme dönemi, kira ilişkisinin süresi ve taraflar arasındaki bildirimler birlikte incelenmelidir. Bu nedenle yüksek kira artışı, kira tespit davası veya tahliye tehdidi gibi durumlarda hukuki sürecin baştan doğru yönetilmesi önem taşır. Söz konusu kira ilişkisinden kaynaklanan sorunlar sıkı şekil şartı ve sürelere bağlı olduğundan gerekli hukuki desteğin alınması tarafımızca tavsiyemizdir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kira uyuşmazlıklarında kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, yenileme dönemi ve taraflar arasındaki yazışmalar birlikte değerlendirilmelidir. Somut olayın özelliklerine göre hukuki sonuçlar değişebileceğinden, hak kaybı yaşanmaması için profesyonel hukuki destek alınması önerilir.